Beleggen Archives | HetGeldCollege.nl

Beleggen in vastgoed kan een slimme investering zijn, maar lang niet iedereen kan een pand kopen als belegging. Via een REIT – een vastgoedfonds op de beurs – is het wél mogelijk om ook met een klein bedrag te investeren in vastgoed. Onroerend goed is één van de manieren om vermogen op te bouwen. Investeren in vastgoed kan bijna niet makkelijker dan via een REIT: een zogeheten Real Estate Investment Trust. Dat is een onderneming die inkomsten haalt uit vastgoedbeleggingen en deze voor het overgrote deel uitbetaalt aan de aandeelhouders. Wat is een REIT precies? Een REIT is een typisch Amerikaans vastgoedfonds dat een bijzondere (fiscale) status heeft, waardoor er geen vennootschapsbelasting betaald hoeft te worden. Meer dan 60 jaar geleden ondertekende de toenmalige Amerikaanse president Eisenhower een wet die dit mogelijk maakte en waar particuliere beleggers dus al ruim een halve eeuw van profiteren. De regelgeving luidt: als een REIT 90% van zijn winst uitkeert als dividend, hoeft geen vennootschapsbelasting te worden betaald. De overige 10% zijn voor operationele kosten en natuurlijk nieuwe investeringen. Mandje met vastgoedobjecten De winst van de REIT is afkomstig van huurinkomsten van het vastgoed dat de onderneming bezit. Dat ligt aan de gekozen strategie: denk aan kantoren, ziekenhuizen, verzorgingshuizen, winkelcentra, hotels, opslagcentra of industriegebieden. Zie een REIT als een ‘mandje’ van verschillende vastgoedobjecten, vaak in één specifieke sector. Er zijn dus veel onderlinge verschillen in soorten REITS, van horecapanden tot datacenters. Rendement van een REIT In Nederland kennen we geen REITS of vergelijkbare vorm. In de VS is het echter heel normaal om in REITS te beleggen, om daarmee zelf voor je pensioen te zorgen. Een REIT combineert de aantrekkingskracht van vastgoed (stabiele stroom van inkomsten en bescherming tegen inflatie) met de voordelen die gewone aandelen hebben (liquiditeit, spreiding, lage kosten en professioneel beheer). Het rendement van een REIT is echter structureel hoger dan bij aandelen omdat de cashflow naar de aandeelhouders gaat. Daarover later meer. Passief inkomen Een REIT is gewoon genoteerd aan de beurs en wordt net zo verhandeld als een gewoon aandeel, bijvoorbeeld op de New York Stock Exchange. Door een REIT toe te voegen aan je portfolio ben je ook nog eens meer gediversifieerd – net zoals een edelmetaal als goud dat doet. Ook is een REIT, in tegenstelling tot een pand, makkelijk en heel snel weer om te zetten in geld. Die ‘vloeibaarheid’ is ook een belangrijk voordeel. Als je voorstander bent van passief inkomen (REITS betalen per kwartaal of zelfs maandelijks dividend uit én het dividend groeit doorgaans ook in de loop der jaren), is dit mogelijk iets voor jou. Er zijn ook REITS die niet op de beurs worden verhandeld, maar ook daar komen we later kort op terug. Deze zijn namelijk voor grote (institutionele) beleggers. Stabiele inkomsten Beleggen in een REIT is vooral laagdrempelig: je investeert in vastgoed, zonder het allemaal zelf te hoeven regelen, te beheren of de (huur)administratie bij te houden. De onderneming van de REIT doet al het werk voor je door rechtstreekse beleggingen te doen en inkomsten te verwerven. De huurinkomsten zijn stabiel – REITS rapporteren maandelijks cijfers en die liggen vaak meestal boven de 95%. Hierdoor kun je inkomstenstroom van een REIT-belegging ook onder normale marktomstandigheden als ‘een zekerheid’ beschouwen. En dan is er natuurlijk ook nog de koersstijging van het fonds. Het klinkt bijna too good to be true. Zijn er ook nadelen? Er zijn risico’s. Natuurlijk is de opbrengst (en groei) van een REIT direct afhankelijk van de vastgoedmarkt. Als daar een recessie plaatsvindt, heeft dat invloed op de inkomsten en de beurswaarde van de REIT. De onderneming van de REIT heeft verder doorgaans ook vrij hoge schulden, omdat er hypotheken nodig zijn om het vastgoed te financieren. Als dus de rente omhoog gaat, kan een REIT in zwaar weer terecht komen. Veel meer dan van de economie, is een REIT afhankelijk van de rente. Ook kan de waarde van vastgoed in een crisis omlaag gaan, al is de waarde van vastgoed al decennia lang gestegen. Tot slot kunnen de aandelen – net als gewone fondsen – ook gewoon dalen – dat risico heb je altijd. Waarom betaalt een REIT zo’n hoog dividend? Terug naar de voordelen. Het hoge dividend! Zoals gezegd geldt voor een REIT een gunstige belastingafspraak. Hierdoor is de pay-out ratio meer dan 90% en dat leidt tot de hoge dividendrendementen. Een REIT betaalt immers bijna de hele winst uit aan aandeelhouders. Voor Nederlanders is de regeling helemaal voordelig, omdat wij (door de afspraken met de VS) maar 15% dividendbelasting betalen en omdat deze inkomsten bij het eigen vermogen geteld worden. Dat maakt het dubbel zo interessant. Uit statistieken en inventarisaties over de laatste 50 jaar blijkt dat REIT’s doorgaans meer dan 1% beter hebben gerendeerd dan aandelen op de S&P500 – met ook nog eens veel minder volatiliteit. Wil je daar meer over lezen, dan is deze site een aanrader: What's a REIT or Real Estate Investment Trust? | Nareit Verschillende soorten REIT’s Er is niet één type REIT. Op hoofdlijn zijn er drie verschillende soorten: Equity REIT’sHypotheek REIT’sEen mix van deze twee Equity REIT: Dit zijn bedrijven die vastgoed kopen en daarna verhuren.Mortgage (hypotheek) REIT: Dit zijn bedrijven die geld lenen aan mensen die vastgoed willen kopen. De inkomsten komen voort uit het verschil van de eigen rente die ze betalen over hun lening versus de rente die ze krijgen voor de verstrekte lening.Hybrid REIT: Dit is een mix van deze twee. De onderneming beheert vastgoed en heeft hypotheken uitstaan. Vormen van REIT’s Daarnaast, zonder het ingewikkeld te maken, zijn er REIT’s in verschillende vormen. Dat zijn: Vrij verhandelbare REIT’sOpenbare, niet-verhandelbare REIT’sPrivate REIT’s De vrij verhandelbare REIT’s zijn de REIT’s waar dit artikel over gaat: deze zijn beschikbaar op de beurs, zowel New York of Londen. Iedereen kan deze kopen of verkopen. De niet-verhandelbare (niet-beursgenoteerde) REIT’s zijn REIT’s waar je wel in kunt beleggen, maar dan via een particuliere partij. Dat gebeurt niet op de beurs en meestal alleen bij grote investeringen. In dat geval zit je als belegger dichter op het vuur. Private REIT’s zijn ook niet beschikbaar op de beurs. Deze zijn alleen voor bepaalde grote (institutionele) beleggers en vallen niet onder toezicht van de SEC, die de beurs reguleert. Hoe beleg je dan in REIT’s? Net als aandelen of ETF’s, koop je een vrij verhandelbare REIT gewoon via je broker (zoals bijvoorbeeld DeGiro). Je kunt een losse REIT kopen, of investeren in een ETF die bestaat uit REIT’s (wat natuurlijk voor nog meer spreiding zorgt, zeker als je nog niet zoveel ervaring hebt). Het mooiste is dat je met een klein bedrag al exposure hebt naar vastgoed. Bekende REIT’s Natuurlijk kunnen we niet alle REITS bespreken. Google gewoon eens of kijk op social media naar REITs en je zult echt heel véél informatie vinden. Toch benoemen we een aantal van de bekendere namen die je mogelijk interesseren, of als vertrekpunt voor je onderzoek. O - Realty Income Corporation – commerciële panden – 3,5% dividendDLR - Digital Realty Trust – datacenters – 2,93% dividendSTOR - STORE Capital Corporation – commerciële panden 4,10% dividendOHI – Omega Healthcare Inverstors – verzorgingshuizen – 8,0% dividendWP Carey – kantoren – 5,44% dividendGMRE – medische faciliteiten – 5,37% dividendETF: VanEck Vectors Global Real Estate (kernselectie DeGiro) Een voorbeeld Stel, je belegt 100 euro in OHI, omdat er veel vergrijzing aankomt en ouderenzorg de komende jaren hard nodig is. Je koopt 4 aandelen en het rendement per aandeel is 8% ofwel $2,68 per jaar. Dan ontvang je dus per kwartaal $2,68 (ofwel $10,72 per jaar) aan dividend en heb je na ruim drie jaar al één aandeel terugverdiend aan dividend. En dat is nog zonder de eventuele koersstijging. Warren Buffett belegt in REIT’s Het is geen maatstaf, maar het zegt wel iets dat superbelegger Warren Buffett ook in REIT’s zit. Hij beschouwt ze als veilig en interessant qua rendement. De REIT STOR maakt deel uit van zijn Berkshire Hathaway portfeuille en dat is niet voor niets. Als je meer wil weten over de mening van Buffett over REIT’s (versus ‘gewoon’ vastgoed), lees dan hier: Warren Buffett: Why He Chooses REITs Over Buying Property (yahoo.com) Voordelen REIT op een rijtje: Mooi rendementPassief inkomen over lange termijnDiversificatieLage kosten Nadelen REIT op een rijtje: KoersrisicoHoge schuldpositie van REIT’s Ervaringstoets DeGiro Let goed op als je bij DeGiro zit en je voor de eerste keer een REIT wil kopen. Je moet van tevoren – net als bij veel andere beleggingsproducten – een ervaringstoets doen. Hierdoor word je bewust van de mogelijke risico’s die daarbij horen. Tot slot Een REIT kan, met name voor iets behoudende beleggers, een interessante aanvulling zijn op je portefeuille. Je krijgt op een laagdrempelige manier toegang tot vastgoed en genereert met lage kosten een passief inkomen. Het rendement is potentieel hoog. Of je nu net 18 jaar bent en pas begonnen met beleggen, of je bent al een stuk ouder en meer ervaren: een REIT kan voor iedereen geschikt zijn. Maar: dat is geen garantie op rendement. Het blijft beleggen en daar hoort altijd risico bij. Qua diversificatie, aantrekkelijk dividend en behoud van vermogen kun je echter met weinig inleg al een interessante belegging doen. En je weet ook dat de ondernemingen achter een REIT altijd zullen investeren in een groter portfolio, om zo aantrekkelijk mogelijk te blijven. Het geld gaat naar de aandeelhouders of naar ‘nieuwe stenen’. Doe uiteraard altijd je eigen onderzoek en verdiep je goed in de specifieke kenmerken van REITS.