Huis Kopen Zonder Eigen Geld


Een huis kopen zonder eigen geld, is dat tegenwoordig eigenlijk nog wel mogelijk? Vooral als starter is dit een vraag die waarschijnlijk wel eens bij je op zal komen. Heel kort luidt het antwoord als volgt.

Huis kopen zonder eigen geld? Dat is vaak niet mogelijk. De maximale hypotheek die je kan krijgen is 100% van de marktwaarde van de woning. Daar komen echter nog bijkomende kosten bij (vaak zo’n 3-6% van de koopsom) die je niet kunt lenen en waarvoor dus eigen geld nodig is.

Dat je de bijkomende kosten zelf moet weten te financiëren betekent echter niet dat dit geld echt van jou af moet komen. Er zijn namelijk 3 manieren om een huis te kopen zonder eigen geld. Daar gaan we zo naar kijken. Eerst lees je waarvoor je eigenlijk eigen geld nodig hebt als je een huis wilt kopen.

Waarvoor Heb Je Eigen Geld Nodig?

Waarvoor je eigen geld nodig hebt hangt volledig af van het soort woning dat je koopt. Dan gaat het vooral over het verschil tussen bestaande bouw en nieuwbouw.

Als je een bestaande woning koopt dan krijg je namelijk bijna altijd te maken met kosten koper. Zoals de naam al zegt zijn dit de kosten die de koper moet betalen aan verschillende partijen om de koop af te ronden. Kosten koper bestaan normaal gesproken uit:

  • Overdrachtsbelasting (2% van koopsom)
  • Notariskosten (+/- €1000 voor het opstellen van de verkoopakte)
  • Makelaarskosten (1-2% van koopsom)
  • Bankgarantie (1% van het bedrag waarvoor de bank garant staat)
  • Taxatiekosten (afhankelijk van waarde woning, vaak tussen de €400 – 600)
  • Advies- en bemiddelingskosten (€1000 – 3000)

Als je een nieuwbouwhuis koopt dan vervallen in bovenstaande situatie de overdrachtsbelasting en de notariskosten. De overige kosten (kunnen) nog steeds onderdeel zijn van het totale kostenplaatje.

Als vuistregel kun je er vanuit gaan dat bovenstaande kosten in het geval van kosten koper 6% van de koopsom zullen bedragen. Koop je een nieuwbouwhuis vrij op naam dan gaat dit vaak richting de 3%.

Hulp Van Ouders

Als je de aankoopkosten voor een eigen woning niet zelf kunt bekostigen dan zul je op zoek moeten naar creatieve manieren om dit tekort aan te vullen. De eerste en meest logische optie is om dit geld te ”krijgen” van je ouders.

Mochten je ouders namelijk de financiële middelen hebben om je te steunen én willen ze dit ook nog eens doen dan kunnen zij belastingvrij geld aan jou schenken.

Het financiële systeem in Nederland zit zelfs zo in elkaar dat de grens voor een belastingvrije schenking voor de aankoop van een huis redelijk hoog ligt. Je ouders mogen namelijk eenmalig maximaal €102.100 schenken voor dit specifieke doel.

Dat betekent dat dit bedrag ruim genoeg is om de bijkomende kosten van de aankoop van een huis te kunnen bekostigen. Mocht je deze weg gaan bewandelen dan is het goed om te weten dat er wel enkele voorwaarden zitten aan deze grote schenking. Die luiden als volgt:

  • Beide partijen (ouders en kinderen) moeten schriftelijk kunnen aantonen dat de schenking is betaald én dat deze gebruikt is voor de eigen woning
  • Als je de schenking laat vastleggen in een overeenkomst dan mag je hier geen aanvullende voorwaarden in opnemen. Het enige wat hierin mag staan is dat het kind de schenking op tijd gebruikt voor de eigen woning.

Dit zijn de twee belangrijkste voorwaarden voor deze specifieke schenking. De volledige lijst met voorwaarden en aanvullende informatie over schenkingen kun je lezen in deze blog: Hoeveel Mag Je Schenken Aan Je Kind?

Een Tweede Lening

Als je ouders nu niet het geld op de planken hebben liggen om je een grote schenking te doen dan moet je verder zoeken. Een tweede lening afsluiten is zo’n optie, maar daar zitten zeker haken en ogen aan.

De grootste valkuil is dat lenen natuurlijk geld kost. Een extra lening bovenop je hypotheek zorgt niet alleen voor een grotere schuld maar zal er ook voor zorgen dat je hypotheek lager uitvalt omdat je bij het BKR geregistreerd staat. Dat is nu juist hetgeen wat je niet wilt zien gebeuren.

Deze optie geldt dus alleen maar in het volgende specifieke geval: als de maximale hypotheek die je kan krijgen een stuk hoger ligt dan het huis wat je wilt kopen.

Je hebt op dat moment namelijk genoeg spelingsruimte om én je hypotheek te lenen én een lening af te sluiten om de bijkomende kosten te dekken. Laten we even een rekenvoorbeeld erbij pakken.

Rekenvoorbeeld

Stel dat je genoeg verdient om een hypotheek te krijgen van €250.000. Je besluit echter een huis te kopen met een waarde van €200.000. Dan mag je dus ook maar €200.000 lenen via een hypotheekverstrekker.

Je sluit vervolgens een consumptieve lening af van pakweg €15.000 om de bijkomende kosten te betalen. Dat betekent dat je maximale hypotheeklening zakt maar nog wel steeds ruim genoeg is om die €200.000 te kunnen lenen.

Nu zijn banken en geldverstrekkers natuurlijk niet helemaal gek en zullen ze in veel gevallen wel een bepaalde mate van eigen geld vragen. Het is dus zeker een goed idee om dit na te vragen bij je hypotheekverstrekker en de instelling waar je een consumptieve lening afsluit.

Taxatiewaarde Hoger Dan Koopsom

De derde optie die je hebt is ook geen voor de hand liggende maar kan in sommige gevallen uitkomst bieden.

Veel banken gebruiken namelijk de koopsom als maximale hypotheekwaarde. Dat betekent dat als je een huis wil kopen voor €250.000, je ook niet meer kunt lenen dan dat. Als dit voor jou het geval is dan gaat deze optie niet werken.

Sommige banken gebruiken echter de taxatiewaarde als maximaal hypotheekbedrag. Dat betekent dat als een huis voor €250.000 op de markt staat, maar een taxateur de waarde hoger in schat, je een hoger bedrag kunt lenen.

Zeg bijvoorbeeld dat een taxateur de waarde van het huis inschat op €265.000. In deze gevallen kan de bank je een hypotheek verstrekken van €265.000 (meer dan de verkoopprijs van €250.000). Met de overige €15.000 kun je dan de bijkomende kosten betalen.

Gevaren Van Overbieden

Nu we de drie opties hebben besproken die je hebt om een huis te kopen zonder eigen geld wordt het ook tijd om wat gevaren te bespreken. Een van die gevaren is overbieden. Helemaal als je een huis probeert te kopen zonder eigen geld is dit een groot aandachtspunt.

Als je een hypotheek officieel gaat aanvragen heb je namelijk een taxatierapport nodig. Een bank zal vaak niet meer dan het bedrag in dat taxatierapport aan je verstrekken als hypotheek.

Dat betekent dat als de taxateur je huis een waarde geeft van €225.000, maar jij hebt €250.000 geboden, je dan zelf de overige €25.000 moet overbruggen. Daar komen de overige bijkomende kosten dan nog eens bovenop.

Helemaal als je een huis wil kopen zonder eigen geld wordt dit wel een erg groot gat om te overbruggen. Wees je hier dus bewust van als je een bod uitbrengt wat hoger ligt dan de vraagprijs.

Starterslening Biedt Geen Uitkomst

Als je een huis wil kopen zonder eigen geld dan bestaat de kans dat je een starter bent. In dat geval zul je vast weleens gehoord hebben over de starterslening.

De starterslening zorgt ervoor dat je als starter een groot genoeg bedrag kan lenen om een huis te kopen. Daar zitten natuurlijk verschillende voorwaarden aan en deze verschillen per gemeente.

De starterslening werkt als volgt: stel dat je een huis wilt kopen van €150.000 maar je kunt maar €130.000 lenen bij een hypotheekverstrekker. De gemeente kan in dit geval bijspringen en je de overige €20.000 lenen. Zo kun je alsnog een huis kopen en officieel starten op de woningmarkt.

Nu kun je je afvragen of je deze lening ook kunt gebruiken om de bijkomende kosten van een aankoop te dekken. Stel je bijvoorbeeld voor dat je een huis koopt van €150.000 en daar nog €10.000 aan bijkomende kosten aan vastzitten.

Als je hypotheekverstrekker besluit je het volledige bedrag van €150.000 te lenen dan zal de gemeente je niet de overige €10.000 lenen via de starterslening. Dat is simpelweg niet hoe de starterslening werkt. Dit geldt moet je dan dus alsnog zelf bij elkaar zien te sprokkelen.

Stefan Kleinekoort

HetGeldCollege is de blog waar ik schrijf over mijn interesse in persoonlijke financiën. Ik hoop andere te helpen met de blogs die ik schrijf en probeer moeilijke financiële zaken zo helder mogelijk te omschrijven!

Recent Content

link to Taxatie Hoger Dan Koopsom

Taxatie Hoger Dan Koopsom

Het aankopen van een huis is altijd een spannende bezigheid. Nu ben jij er waarschijnlijk achter gekomen dat je bod is geaccepteerd maar de taxatie hoger is dan de koopsom. Wat voor opties biedt dat jou? Taxatie hoger dan koopsom? Dan bestaat er de mogelijkheid om een hogere hypotheek aan te schaffen dan de koopsom. […]