4 Vragen & Antwoorden Over Overwaarde Van Je Huis


Als je overwaarde hebt op je huis dan is dat natuurlijk hartstikke fijn. Overwaarde betekent immers dat je op papier winst hebt gemaakt op de aanschaf van je huis.

Daar zit hem in veel gevallen ook gelijk de moeilijkheid waar veel mensen tegenaan lopen. Want op papier sta je er goed voor, maar hoe zorg je ervoor dat overwaarde zich ook vertaald naar je dagelijks leven en je financiële doelen?

In deze complete handleiding lees je precies hoe je dit moet doen. Daarnaast krijg je alles te weten over hoe je overwaarde berekent, de belasting die je erover betaald en wat er gebeurd als je wil verhuizen.

Hoe Bereken Je De Overwaarde Van Je Huis?

De échte overwaarde van je huis kun je eigenlijk pas berekenen als je huis verkocht is. Tot dat moment kun je alleen een goede schatting proberen te maken.

De Belastingdienst heeft een handig formuliertje gemaakt waarop de rekensom staat om de overwaarde te berekenen.

Overwaarde Huis Berekenen

Hoe Bereken Je De Verkoopprijs Van Je Huis?

Als eerste moet je hiervoor de verkoopprijs van je woning weten. De vraag is alleen hoe je hier achterkomt zonder je woning te verkopen?

Daarvoor kun je deze Waardecheck tool van Funda gebruiken. Aan de hand van je postcode berekent de tool de geschatte prijs waarvoor je huis verkocht kan worden.

De tool doet dit door jouw huis te vergelijken met vergelijkbare, verkochte woningen in de buurt en maakt op deze manier een schatting.

Omdat Funda natuurlijk niet alles over je huis weet geeft het overzicht je een geschatte minimum en maximumprijs en een middelpunt.

Als je huis net verbouwt is of bijvoorbeeld heel duurzaam is dan zal je aan de hoge kant uitkomen. Is er al jaren niet zoveel meer gebeurd dan gaat het naar de lagere kant.

Hoe Bereken Je De Verkoopkosten Van Je Huis?

Als je de verkoopprijs hebt ingeschat dan wordt het tijd om een schatting te maken van je verkoopkosten. Een huis verkopen gebeurd immers niet gratis. 

Verkoopkosten bestaan uit de volgende kosten als je een huis vrij op naam verkoopt: 

  • Overdrachtsbelasting (2% van de verkoopprijs) 
  • Notariskosten voor het opstellen van de transportakte 
  • Transportakte laten inschrijven bij het kadaster (+/- €1000 samen met de notariskosten).  
  • Makelaarskosten (1-2% van de verkoopprijs) 

Als je een woning hebt die je voor €200.000 verkoopt dan ziet het lijstje er dus als volgt uit: 

  • Overdrachtsbelasting: €4000 
  • Notariskosten + Transportakte inschrijven bij kadaster: €1000 
  • Makelaarskosten (1,5%): €3000 
  • Totaal: €8000 

Als je een huis verkoopt met kosten koper dan hoef je als verkoper alleen de makelaar te betalen. De overdrachtsbelasting en de transportakte worden dan betaald door de koper.  

Moet Je Belasting Betalen Over Overwaarde?

Of je belasting moet betalen over de overwaarde van je huis hangt af van je totale vermogen. In Nederland mag je €30.360 belastingvrij sparen. Dit bedrag wordt verdubbeld (€60.720) als je een fiscale partner hebt of getrouwd bent.

Als je totale vermogen boven dit bedrag uitkomt dan betaal je per jaar ongeveer 1,34% vermogensbelasting over de totale waarde van je vermogen.

Hou er rekening mee dat vermogen meer betekent dan alleen de overwaarde van je huis. Je spaargeld, auto’s en andere eigendommen die van grote waarde zijn worden allemaal op een hoop gegooid.

Meer weten over hoeveel geld je mag hebben en hoe dit berekent en belast wordt? Lees dan even dit artikel wat ik eerder al schreef: Hoeveel Spaargeld Mag Je Hebben?

Er is dus geen specifieke belasting die alleen geldt voor de overwaarde van je huis, wel wordt er belasting geheven op je totale vermogen.

Wat Gebeurd Er Met Overwaarde Als Je Wilt Verhuizen?

Of je belasting moet betalen over de overwaarde van je huis ligt aan wat je van plan bent met het geld. Als je besluit geen nieuw huis te kopen dan zijn er verschillende opties.  

Laten we het echter eerst hebben over wat er gebeurd als je binnen 3 jaar wél een nieuwe woning besluit te kopen. Je krijgt dan te maken met de bijleenregeling 

Binnen 3 Jaar Een Nieuw Huis Kopen: De Bijleenregeling

De bijleenregeling houdt in dat als je binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt, je de overwaarde van je vorige woning moet gebruiken om het nieuwe huis te kopen.

Daarnaast kun je bij de aanschaf van deze nieuwe woning alleen maar de rente aftrekken van het bedrag waarvoor je het huis gekocht hebt min de overwaarde van je vorige huis (dit heet de eigenwoningreserve).

Dus als je €40.000 overwaarde hebt overgehouden aan de verkoop van je vorige woning, en je nu een woning wilt kopen voor €200.000, dan is alleen voor €160.000 de hypotheekrenteaftrek nog van toepassing.

De gedachte hierachter is dat je anders keer op keer gebruik kunt maken van de hypotheekrenteaftrek en dat is niet de bedoeling.

Eerste Een Nieuw Huis Kopen En Dan Verkopen

Als je eerst een nieuwe woning koopt en vervolgens pas je huidige huis verkoopt dan kun je nog geen gebruik maken van je overwaarde. Iemand moet je immers eerst geld geven voordat de papieren winst ook echt winst wordt.

In dit geval zul je gebruik moeten maken van een overbruggingskrediet. Dit krediet gebruik je om een periode te overbruggen waarin je al een nieuw huis hebt gekocht maar je vorige nog niet is verkocht.

Als je oude woning wordt verkocht dan los je eerst dit krediet af. De overwaarde gebruik je in dit geval weer voor de aankoop van je nieuwe woning (als je binnen 3 jaar koopt zal je wel moeten, anders is het een keuze).

Geen Nieuwe Koopwoning Maar Een Huurhuis

Als je besluit niet direct een nieuwe koopwoning aan te schaffen dan ga je waarschijnlijk huren. In dat geval wordt de overwaarde van je huis onder het kopje eigenwoningreserve gezet.

Als je vervolgens besluit langer dan 3 jaar te huren dan vervalt deze eigenwoningreserve en kun je een nieuwe koopwoning kopen met de volledige hypotheekrenteaftrek over het geleende bedrag.

De overwaarde van je huis kun je vervolgens gebruiken zoals je dat zelf wilt doen. Het is jouw geld.

Huis Niet Verkopen Maar Overwaarde Wel Opnemen

Tot nu toe hebben we het vooral gehad over wat er gebeurd met de overwaarde van je huis als je huis verkocht wordt.

Maar wat als je jouw huis niet wilt verkopen maar de overwaarde van je huis wel wilt opnemen, wat doen je dan? Je hebt dan iets of iemand nodig die de overwaarde van je huis alvast aan je uit wil lenen.

Er zijn 3 (commerciële) organisaties die dit doen: banken, gemeentes en sale-and-leaseback organisaties.

Een Lening Afsluiten Bij De Bank

Als eerste kun je natuurlijk altijd bij een bank terecht om de overwaarde van je huis te verzilveren via een zogenaamde krediethypotheek. Bij een krediethypotheek krijg je een krediet wat vrij opneembaar is tot maximaal 50% van de woningwaarde.

De bank zal twee belangrijke punten toetsen:

  • Hoe groot is je overwaarde?
  • Verdien je genoeg om een verhoogde lening aan te kunnen?

Hoe groot de overwaarde precies moet zijn is niet duidelijk. Wel praten banken vaak over een ‘ruime overwaarde’. Dit geeft een bank namelijk zekerheid dat het huis tegenwoordig echt een stuk meer waard is in plaats van een paar duizend euro.

Ook je inkomen wordt getoetst. Het komt dus voor dat mensen met een laag inkomen en een grote overwaarde uiteindelijk toch geen lening kunnen afsluiten. Een hypotheekadviseur kan je hier meer over vertellen.

Er zijn echter ook leningen waarbij de rente van je nieuwe lening niet uit je maandelijkse inkomen wordt betaald. In plaats daarvan wordt de rente van je lening elke maand bij je schuld opgeteld.

Hierdoor wordt je schuld groter en je overwaarde kleiner. Kenmerkend voor dit soort hypotheken is ook dat je een deel van de overwaarde kunt opnemen. Het andere gedeelte wordt gebruikt als ‘krediet’ om de jaarlijkse rente te kunnen betalen.

Daarnaast worden dit soort hypotheken vaak alleen verstrekt aan mensen boven de 60 jaar.

Laten we hier even een voorbeeld gebruiken.

  • Je hebt een overwaarde van €40.000.
  • Als je een echtpaar bent waarvan de jongste partner 60 jaar is dan mag je 25,1% van je overwaarde opnemen. Dat is dus €40.000 * 0,251 = €10.040.
  • De overige €29.960 wordt gebruikt als krediet om de rente in de toekomst van te betalen.
  • De rente over de lening voor je overwaarde is 4,3% en je betaald dit pas af als je huis verkocht wordt.
  • Je betaald dan €431,72 per jaar aan rente, deze rente hoef je niet af te lossen maar wordt elk jaar afgehaald van de marge van €29.960.

Op deze manier kun je een gedeelte van de overwaarde van je huis vrij gebruiken. Het grootste gedeelte wordt echter gebruikt om de rente van te betalen. Je overwaarde wordt dus stukje bij beetje ‘opgegeten’. Daarom wordt dit ook wel een opeethypotheek genoemd.

Het voordeel van zo’n hypotheek is dat je in je eigen huis kunt blijven wonen en een gedeelte van je overwaarde vrij kunt besteden. Het nadeel is dat je een groot gedeelte van je overwaarde opoffert om dit bedrag te kunnen lenen.

De schuld die je hebt opgebouwd moet vervolgens betaald worden binnen 12 maanden na verhuizing of overlijden van de laatste schuldenaar.

Op het moment zijn er 3 aanbieders van dit soort hypotheken:

Een Lening Afsluiten Bij De Gemeente

Als je besluit geen lening af te sluiten bij een bank dan kun je altijd nog bij de gemeente langsgaan. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) biedt twee leningen aan:

Bij de blijverslening worden je maandlasten verhoogt aan de hand van de verhoogde hypotheekschuld. Bij de Verzilverlening gebeurd dit niet en betaal je op de manier zoals dat ook gebeurd bij de eerder besproken opeethypotheek.

Gemeenten bepalen uiteindelijk zelf welke leningen zij aanbieden en of ze wel of geen aanvullende voorwaarden stellen.

Je Eigen Huis Verkopen En Terug Huren

Tot slot kun je nog besluiten om je huis te verkopen aan een organisatie en deze vervolgens terug te huren. Dit heet sale-and-leasback.

Het voordeel daarvan is dat het geld wat je in je ‘stenen’ hebt zitten dus vrijkomt voor jou, het nadeel is dat je niet meer de eigenaar bent van het huis.

Verder krijg je ook niet in een keer de volledige waarde van je huis uitgekeerd. Als je jouw huis aan zo’n partij verkoopt dan krijg je 50-80% van de waarde van je huis op je rekening gestort. Het resterende bedrag wordt overgemaakt als je overlijdt of je huis verlaat.

De huur die je betaald ligt tussen de 5,5-6% van de waarde van je woning. Dus als je jouw huis €200.000 waard is dan betaal je €11,000-12.000 per jaar. Extra kosten zijn er ook. Vaak zijn dit €2500 voor de administratiekosten in het eerste jaar en €1500-€2500 voor de bemiddeling.

Het grootste nadeel van deze constructie is dat het geld wat je krijgt na een aantal jaar op is. Waar je dan mee blijft zitten is een hoge huur. Als je dit niet kunt betalen dan moet je alsnog het huis uit. Kun je dit wel betalen dan is een opeethypotheek voordeliger.

Deze constructie wordt daarom vooral gebruikt bij mensen die al aardig op leeftijd zijn of die over enkele jaren ergens anders gaan wonen en op deze manier de weg naar hun pensioen proberen te overbruggen.

Als je meer wilt weten over sale-and-leaseback dan zou ik dit artikel van de consumentenbond zeker even lezen!

Hoe Kun Je De Overwaarde Van Je Huis Gebruiken?

Als het je uiteindelijk is gelukt om de overwaarde van je huis op te nemen dan vraag je jezelf waarschijnlijk af wat je met al dat geld kunt gaan doen.

Hieronder een lijst met veelvoorkomende opties en welke constructie die we zojuist besproken hebben daar het beste bij past.

Overwaarde Huis Opnemen Voor Pensioen

Je kunt de overwaarde van je huis gebruiken om de periode naar je pensioen te overbruggen of om je pensioen aan te vullen.

In dit geval is een krediethypotheek het voordeligst als je ook de verhoogde woonlasten kunt dragen. Als je inkomen hiervoor niet toereikend is dan is de eerder besproken opeethypotheek de beste optie.

Overwaarde Huis Gebruiken Voor Verbouwing

Als je de overwaarde van je huis wilt gebruiken voor een verbouwing dan ligt het er vooral aan hoe oud je bent en waar je het geld voor wilt gebruiken.

Als je richting je pensioen gaat en je huis wilt verbouwen zodat het ook in de toekomst toegankelijk voor je is dan zijn de Blijverslening of Verzilverlening beide goede opties. Deze leningen zijn namelijk specifiek bedoeld voor dit doeleinde en hebben daardoor ook gunstige voorwaarden.

Als je nog niet richting je pensioen gaat dan is een krediethypotheek de beste optie. Doordat de bank 50% van de waarde van je huis verstrekt als krediet is dit een ideale manier om de keuken te verbouwen of je huis grondig te verduurzamen met zonnepanelen, iets waar ik eerder al over schreef.

Overwaarde Huis Benutten Voor De Hypotheek Van Je Kind

Als je de overwaarde van je huis wil benutten om een hypotheek voor je eigen kind te regelen dan maak je gebruik van een optie die we nu nog niet hebben besproken: de familiehypotheek.

Bij deze hypotheek wordt de persoon met overwaarde (de ouder) gezien als de bank die het geld verstrekt aan zijn klanten (de kinderen).

Het voordeel van deze constructie is dat alle voorwaarden van een hypotheek zo gunstig mogelijk gemaakt kunnen worden, deze spreek je immers onderling af.

Zo is het bijvoorbeeld slim om een hoge rente te vragen aan je kinderen. Deze rente is namelijk fiscaal aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Op deze manier zorg je ervoor dat de Belastingdienst bijdraagt aan de hypotheek van je kind.

Deze afspraken laat je vervolgens vastleggen bij een notaris en in principe is alles op dat moment rond.

Het is natuurlijk wel verstandig om over alles na te denken. Omdat er geen bank bij deze transactie te pas komt helpen deze je ook niet. Vereniging Eigen Huis doet dat wel. Daar vind je hier meer informatie over.

Overwaarde Huis Gebruiken Voor Kosten Koper

Je kunt de overwaarde van je huis gebruiken om de kosten koper te betalen voor je nieuwe woning. Je krijgt dan wel te maken met de bijleenregeling zoals we die al eerder besproken hebben.

Laten we hier weer even een voorbeeld pakken. Stel je verkoopt je huidige huis voor €250.000 en je hebt €50.000 overwaarde.

Je nieuwe huis koop je voor €350.000. Daarvan kun je €300.000 lenen bij de bank waarvan de rente aftrekbaar is. Van de andere €50.000 wordt verwacht dat je dit zelf ophoest aan de hand van de overwaarde die je hebt ontvangen. Over deze €50.000 is er dus geen hypotheekrenteaftrek mogelijk.

Overwaarde Huis Gebruiken Voor Tweede Woning

Tot slot kun je de overwaarde van je huis ook gebruiken voor het kopen van een tweede woning. Je kunt je huidige hypotheek dan verhogen en het geld wat vrijkomt gebruiken om een tweede woning aan te schaffen.

Je maandlasten hoeven in dit geval ook niet heel erg omhoog te gaan. Veel banken accepteren dat 50-65% van de woning aflossingsvrij wordt gefinancierd.

Verder is het goed om te weten dat zowel de waarde van je tweede huis als de schuld die erop rest worden belast in box 3. Het wordt immers gezien als vermogen wat je hebt opgebouwd.

Of je daadwerkelijk in aanmerking komt voor een verhoging van je huidige hypotheek is natuurlijk iets om na te vragen bij een hypotheekadviseur.

Stefan Kleinekoort

HetGeldCollege is de blog waar ik schrijf over mijn interesse in persoonlijke financiën. Ik hoop andere te helpen met de blogs die ik schrijf en probeer moeilijke financiële zaken zo helder mogelijk te omschrijven!

Recent Content